Expulsion pour loyers impayés en 2026 : le guide pratique du propriétaire bailleur

Trois mois sans loyer, des relances restées lettre morte, et la tentation de changer la serrure du logement. C’est précisément ce qu’il ne faut jamais faire. La récupération d’un bien occupé par un locataire défaillant obéit en France à une procédure judiciaire stricte, profondément remaniée par la loi dite « Kasbarian-Bergé » du 27 juillet 2023, puis affinée par deux décrets publiés le 12 février 2026. Maîtriser ces règles, c’est éviter une procédure annulée pour vice de forme — et perdre six mois supplémentaires.

Ce guide retrace, étape par étape, le chemin légal que doit suivre tout bailleur confronté à des impayés, depuis le premier loyer manqué jusqu’à l’intervention du commissaire de justice.

Le cadre légal applicable en 2026

La procédure d’expulsion pour loyers impayés repose sur trois textes principaux que tout bailleur doit avoir en tête :

• L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation, réécrit par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Depuis cette réforme, la clause résolutoire est de plein droit insérée dans tous les baux d’habitation, et le délai dont dispose le locataire pour régulariser après commandement de payer est ramené de deux mois à six semaines.
• Les articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, qui encadrent les délais de grâce, le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale.
• Les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026, qui rénovent le fonctionnement des CCAPEX et précisent les seuils de signalement.

Un point capital de droit transitoire : selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), le délai raccourci de six semaines ne s’applique qu’aux baux conclus après le 29 juillet 2023. Pour les baux antérieurs, le délai contractuel de deux mois reste applicable. Délivrer un commandement visant six semaines sur un bail ancien expose le bailleur à une nullité pure et simple de l’acte.

Étape 1 — Réagir dès le premier impayé

L’erreur la plus fréquente consiste à attendre. Trois mois s’écoulent, l’ardoise grimpe, le locataire devient injoignable, et le bailleur découvre que la procédure prendra au minimum un an de plus. La règle est inverse : agir formellement dès le premier loyer manqué.

Une lettre recommandée avec accusé de réception, doublée d’un courriel, doit être adressée au locataire dès le 10 ou 15 du mois suivant l’échéance impayée. Ce courrier remplit deux fonctions : ouvrir le dialogue amiable (échéancier, recours aux aides du FSL), et surtout constituer la preuve de la diligence du bailleur.

Si le locataire bénéficie d’une aide au logement (APL, ALS, ALF), la CAF doit être informée. L’organisme payeur saisit alors la CCAPEX et déclenche un diagnostic social et financier. Ce dispositif de prévention, renforcé par la réforme de 2023 et précisé par le décret n° 2026-83 du 12 février 2026, ne suspend pas la procédure judiciaire mais l’accompagne.

Étape 2 — Le commandement de payer visant la clause résolutoire

Si la situation n’est pas régularisée dans le mois qui suit l’impayé, il faut faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. C’est l’acte qui déclenche tout.

Le commandement doit, à peine de nullité, comporter les mentions impératives énumérées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

• le décompte précis et détaillé de la dette (loyers, charges, ventilation par échéance) ;
• le montant du loyer et des charges en cours ;
• le délai légal de six semaines (ou deux mois pour les baux antérieurs au 29 juillet 2023) pour régulariser ;
• l’avertissement que, faute de paiement, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion pourra être demandée ;
• l’information sur la possibilité de saisir le FSL ;
• l’information sur le droit de solliciter du juge un délai de grâce.

L’oubli d’une seule de ces mentions emporte la nullité du commandement et oblige à recommencer la procédure. C’est ici qu’un examen rigoureux par un avocat permet d’éviter des mois perdus.

Deux précisions de praticien : le commandement doit être signifié à tous les titulaires du bail (les deux époux, le partenaire de PACS, les colocataires — la procédure diffère pour un bail commercial). Et si une caution garantit le bail, le commandement doit lui être dénoncé dans un délai de quinze jours, à défaut de quoi la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités et intérêts de retard. Depuis le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, un impayé est par ailleurs réputé constitué dès qu’il atteint 450 € de dette ou trois mois de retard.

Étape 3 — L’assignation devant le juge des contentieux de la protection

Le délai de six semaines est écoulé sans paiement intégral. La clause résolutoire est acquise. Pour autant, le bail n’est pas automatiquement résilié : conformément à l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991, seule une décision de justice peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion.

Le bailleur saisit alors, par voie d’assignation, le juge des contentieux de la protection (le JCP, ancien juge d’instance). L’assignation demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire, le paiement de l’arriéré locatif, la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation aux dépens. Une copie doit être notifiée à la préfecture deux mois avant l’audience (article 24 IV de la loi de 1989), à peine d’irrecevabilité.

Étape 4 — Le jugement et les pouvoirs du juge

À l’audience, le bailleur produit l’intégralité du dossier : bail, état des lieux, décompte actualisé, commandement, justificatifs des aides au logement, échanges avec le locataire. Le juge dispose de pouvoirs d’appréciation étendus. Même si la clause résolutoire est techniquement acquise, il peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à trois ans (article 1343-5 du Code civil), suspendre les effets de la clause résolutoire en cas de bonne foi du locataire, ou prendre acte d’une procédure de surendettement en cours.

C’est la raison pour laquelle la qualité du dossier est déterminante. Démontrer la mauvaise foi caractérisée ou l’aggravation continue de la dette est ce qui transforme un jugement assorti d’un échéancier — souvent inopérant — en un jugement d’expulsion ferme.

Étape 5 — Le commandement de quitter les lieux et l’expulsion effective

Le jugement signifié, un nouvel acte intervient : le commandement de quitter les lieux, délivré par commissaire de justice. À compter de ce commandement court un délai incompressible de deux mois durant lequel le locataire peut encore demander au juge de l’exécution un délai de grâce supplémentaire (articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution). Ces délais peuvent atteindre un an.

Si, à l’issue de ce délai, le locataire n’a pas quitté les lieux, le commissaire de justice tente l’expulsion. En cas de résistance, il doit solliciter le concours de la force publique auprès du préfet. Celui-ci dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut refus implicite, lequel engage la responsabilité de l’État et ouvre droit à indemnisation (CE, 30 juin 2010, n° 332259).

Attention à un piège fréquent : lorsque le jugement a assorti l’expulsion d’un échéancier, le préfet vérifie scrupuleusement que cet échéancier n’a pas été respecté. L’arrêt du Conseil d’État du 28 novembre 2014 (n° 364391) rappelle que le préfet doit s’assurer que le titre est devenu exécutoire. Constituer la preuve du non-respect de l’échéancier est donc indispensable.

La trêve hivernale et ses exceptions élargies

L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution suspend toute exécution d’expulsion du 1ᵉʳ novembre au 31 mars. La loi du 27 juillet 2023 a clarifié et élargi les exceptions. La trêve hivernale ne s’applique pas :

• aux occupants entrés dans les lieux par voie de fait (squat — article 315-1 du Code pénal) ;
• aux locaux faisant l’objet d’un arrêté de péril ;
• aux situations de danger manifeste pour la sécurité ou la santé ;
• lorsque le bailleur propose un relogement adapté ;
• aux hébergements d’urgence ou logements de transition.

Les outils complémentaires à votre disposition

L’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI)

En parallèle, certains bailleurs activent des mesures conservatoires pour sécuriser le recouvrement. La GLI reste l’instrument principal de sécurisation patrimoniale du bailleur particulier. Elle couvre les loyers et charges impayés pendant la durée de la procédure, les dégradations locatives dans la limite d’un plafond, et les frais de procédure. Deux points de vigilance : le respect strict du délai de déclaration de sinistre (souvent 15 à 30 jours après le premier impayé) et l’incompatibilité avec une caution physique solidaire.

L’injonction de payer

Procédure plus rapide et purement pécuniaire (articles 1405 et suivants du Code de procédure civile), elle permet d’obtenir un titre exécutoire pour le recouvrement des loyers et charges déterminés. Attention : la Cour de cassation, dans un arrêt du 27 mars 2025 (Cass. 3ᵉ civ.), a confirmé que cette procédure ne peut être utilisée pour des créances de dégradations locatives.

Les leviers pénaux issus de la loi de 2023

• L’article 315-1 du Code pénal punit de 2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende le délit d’occupation frauduleuse.
• L’article 315-2 du Code pénal sanctionne d’une amende de 7 500 € le locataire qui se maintient dans les lieux plus de deux mois après un jugement d’expulsion définitif.
• L’article 226-4 modifié aggrave les peines pour violation de domicile (3 ans, 45 000 €).

Combien de temps et combien ça coûte ?

Une expulsion judiciaire, en 2026, prend entre 9 et 18 mois dans des conditions normales, hors trêve hivernale. Le scénario type : commandement de payer en septembre, assignation en novembre, audience en mars-avril, jugement en mai, commandement de quitter les lieux dans la foulée, délai de deux mois jusqu’en juillet, force publique sollicitée à la rentrée. L’expulsion effective intervient à l’automne suivant, soit environ douze mois après le premier acte.

Côté budget : 200 à 300 € pour le commandement de payer, 400 à 700 € pour l’assignation, 300 à 500 € de frais judiciaires, auxquels s’ajoutent les honoraires d’avocat — généralement entre 1 500 et 4 000 € sur le marché. Chez Grand Place Avocats, notre forfait moyen est de 1 200 € HT couvrant l’intégralité de la procédure.

Cinq erreurs à ne jamais commettre

1. Couper l’eau, l’électricité ou changer la serrure. Violation de domicile : 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
2. Attendre. Chaque mois de tergiversation est un mois de loyer perdu.
3. Recopier un modèle de commandement de payer trouvé en ligne. Une mention manquante = nullité de l’acte = perte de plusieurs mois.
4. Négliger la signification à tous les titulaires du bail et à la caution.
5. Renoncer à constituer la preuve du non-respect d’un échéancier. Sans cette preuve, le concours de la force publique sera refusé.

Questions fréquentes

Combien de temps dure une procédure d’expulsion pour loyers impayés en 2026 ?

Entre 9 et 18 mois en moyenne, hors trêve hivernale et hors délais de grâce. Le scénario médian aboutit à une expulsion effective environ 12 mois après le commandement de payer initial.

Mon locataire ne paie plus depuis 3 mois : que faire en premier ?

Faire délivrer immédiatement, par un commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire disposera de 6 semaines pour régulariser (2 mois si le bail est antérieur au 29 juillet 2023).

Puis-je expulser pendant la trêve hivernale ?

Non, sauf cas d’exception : squat, péril, danger manifeste, relogement proposé, ou logement d’hébergement temporaire.

Puis-je couper l’eau ou changer la serrure ?

Non, jamais. Ces actes constituent une violation de domicile aggravée (article 226-4 du Code pénal), punie de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.

Combien coûte une procédure d’expulsion avec un avocat ?

Sur le marché : 1 500 à 4 000 € selon la complexité. Grand Place Avocats propose un forfait moyen de 1 200 € HT couvrant l’intégralité de la procédure, annoncé dès le premier rendez-vous.

Agir avec méthode, sans culpabilité

De nombreux propriétaires hésitent à engager une procédure d’expulsion par peur de paraître inhumains. Cette hésitation est précisément ce qui aggrave les situations, pour les deux parties. La procédure judiciaire est encadrée pour permettre, en parallèle, l’activation des dispositifs de prévention (CCAPEX, FSL, aides au logement), tout en garantissant au bailleur la protection de son droit de propriété.

Agir tôt, c’est aussi laisser sa chance à une régularisation amiable, qui reste l’issue la plus fréquente lorsque le locataire est de bonne foi. Pour les autres, la rigueur procédurale est la seule voie efficace.

Cet article est publié à titre d’information générale et ne saurait se substituer à un conseil juridique personnalisé.